Vastgoed via vennootschap: de voor- en nadelen van investeren in immo


> ondertitel komt hier

01/10/2020

De lage rente maakt investeren in vastgoed erg aantrekkelijk. Is het een goed idee om een kantoor, woning of gebouw aan te kopen via de vennootschap? Of doe je dat toch beter privé? Helaas is het antwoord op die vraag niet zo eenvoudig. We sommen vier voor- en nadelen op.

  1. Belastingen & kosten
    De belastingen op de personenbelasting zijn progressief: hoe hoger de inkomsten, hoe zwaarder de belasting daarop. Dat is niet het geval bij een vennootschap, want die wordt belast tegen een vast tarief. Er wordt geen onderscheid gemaakt tussen roerende, onroerende, beroepsmatige of andere inkomsten. Concreet betekent dit dat een particulier op zijn roerende inkomsten wordt belast aan 25%, terwijl de belastingen op het belastbaar inkomen bij een vennootschap 33,99% is.Maar…vennootschappen kunnen btw, registratiekosten of notariskosten bij de aankoop van vastgoed wel fiscaal inbrengen, in tegenstelling tot een particuliere aankoop. Let op: de woning die je aankoopt moet dan wel degelijk bedoeld zijn voor de vennootschap en niet voor privégebruik.
  2. Meerwaardebelasting bij verkoop
    Verkoop je als particulier je eigen woning, dan betaal je daarop geen belastingen. Ook niet als je er niet zelf woont. Alleen als het gaat om de verkoop van een woning binnen de vijf jaar na aankoop of drie jaar na schenking, kan dat wel zo zijn.Anders is het wanneer je vastgoed via een vennootschap verkoopt, want dan betaal je deze belastingen op de meerwaarde. Die meerwaarde wordt berekend door de verkoopwaarde te verminderen met de boekhoudkundige waarde. Concreet:
  • Je kocht via de vennootschap in 2005 een woning aan 400.000 euro
  • In 2020 wil je die woning verkopen, en de verkoopwaarde daarvan is gestegen tot 500.000 euro
  • Op dat moment is de woning boekhoudkundig nog 200.000 euro waardDat betekent dat je bij de verkoop van de woning een meerwaardebelasting zal betalen op het verschil tussen 500.000 euro (verkoopwaarde) en 200.000 euro (boekhoudkundige waarde). De meerwaarde belasting bedraagt 30%, waardoor de belasting oploopt tot 90.000 euro.Op dit vlak is het dus interessanter om een woning privé te kopen dan via een vennootschap.
  1. Erven en schenken
    Als je vastgoed privé aankocht en je schenkt het aan je kinderen, betalen ze daarop een progressieve schenkbelasting die kan oplopen tot 27%. Kocht je het vastgoed aan via een vennootschap, dan schenk je niet het onroerend goed zelf, maar de aandelen van de vennootschap aan je kinderen. Omdat aandelen roerende goederen zijn, blijft de schenkbelasting daarop altijd 30% ongeacht de hoogte van de schenking.
  2. Vruchtgebruik en recht van opstal als mogelijke oplossing
    Door de blote eigendom aan te kopen als particulier en het vruchtgebruik ervan voor een maximale periode van dertig jaar aan de vennootschap te geven, betaal je geen vennootschapsbelastingen.De vennootschap krijgt dan wel het gebruiks- en genotsrecht. Na afloop van het vruchtgebruik, krijg je als particulier de volledige eigendom van het pand en kan je het belastingvrij verkopen.Recht van opstal betekent dat je een bouwgrond aankoopt met je privévermogen, maar dat de vennootschap het recht krijgt om op die grond te bouwen. Loopt dat recht af, dan word je als particulier eigenaar van het gebouw.

Let op: deze achterpoortjes zijn complex. Je roept bij zulke beslissingen daarom best de hulp in van een ervaren expert. Wil je een vastgoedinvestering doen met je vennootschap? Neem contact op met een van onze kmo-experts. Zij adviseren en begeleiden je graag!

Ja, ik heb een vraag over de aankoop van vastgoed via mijn venootschap en maak een afspraak met een kmo-expert